目前国内外物流园区的经营模式主要分为两种形式。第一部分为土地运营，包括土地的增值、土地的出租等，类似于商铺；基础设施运营（包括公路、铁路、信息基础设施、水电等）。第二部分为业务运营，包括建筑物的运营（包括仓库、停车场、堆场、酒店、维修站、服务区等）；以及物流业务运营（包括装卸、运输、流通加工、包装、仓库运作等）。此外，物流园区在其他各方面的运营水平也正在逐渐提升，投资开发模式正在得到不断完善。